lunes, 15 de abril de 2013

Como calcula Le Corbusier un Plan ¨Parcial


Cómo se calcula un Plan Parcial

Finalmente, pienso que hago mejor publicando este traducción parcial que hice de Le Corbusier. Es un corto artículo en donde plantea una drástica remodelación del centro de Paris, con veinte o treinta grandes rascacielos. Los méritos del proyecto son su audacia en escenificarlo, y en ponerle cifras a la construcción, la cual presenta como una operación ciudadana en la cual no participa el estado como inversionista, solo como propiciador, garantizando la normatividad. Igual que la Ley 388/97. No transcribo la parte  final del artículo porque considero que no atañe a esta nota.


Chiffres & Realisation URBANISME Le Corbusier, 1922
Nouvelle Edition Colección de “L’Esprit Nouveau” Editions Vincent, Freal & Cie.
Paris
Traducción del francés de Rafael Achury B.
Y de donde saldrá la plata?
Pregunta estereotipada desde 1922






CIFRAS Y REALIZACIÓN

Cuando emprendí la tarea de redacción de este libro, había decidido confiar a un economista – al Sr. Francis Delaisi,  por ejemplo- este capitulo “ Cifras”, por medio del cual mis conclusiones de arquitecto deberían recibir la consagración de las cifras. Las preocupaciones cotidianas, el agite del día a día de la existencia me han hecho llegar a esta fecha, sin que yo pudiera preparar a tiempo el documento necesario. Y he aquí que el impresor reclama su ultima copia: Mi capitulo “Cifras” no tendría cifras.
Yo quisiera pedirle lo siguiente al economista: a) Quisiera usted cifrar a la fecha el valor catastral de las propiedades afectadas por mi proyecto. Cifrar el costo de las demoliciones, los costos de construcción y de equipamiento de los nuevos barrios, el valor renovado de esos nuevos barrios recién construidos, sacar la diferencia, y establecer el beneficio de la operación.
b) Hacer la estadística de las firmas que pudieran volverse locatarios-adjudicatarios de los nuevos inmuebles. Establecer las disponibilidades financieras privadas que pudieran ser convocadas para la realización del programa. Fijar la cifra faltante que deberá ser objeto de un apoyo desde el exterior ( porque sería deseable que esta inmensa empresa para el uso público sea realizada por el público, y no por el Estado, que no sería “usuario” ). Examinar en qué países pueda ser encontrada la suma faltante, y a qué países sea posible vender en buenas condiciones esos derechos de participación.
c) Dada la inmensidad de los capitales en juego, examinar de qué manera influenciará la economía nacional (valorización del franco, seguridad del franco, etc.) esta adquisición por extranjeros de una parte importante del suelo y de los inmuebles parisinos.
Reducido a exponer por mí mismo el aspecto económico de mi proyecto, haré en órdenes de magnitud lo que el analista, el economista hubiera hecho en detalle. Aplicaré mi sentido común, que da la dirección. Acaso no esta hecha la vida de eso? Cada uno desde su especialidad se aventura a la realización de problemas delicados y complicados. Un corto razonamiento, en órdenes de magnitud, significativo en el conjunto, me ha incitado precisamente a proseguir una solución que se sabía debía encontrarse en aquella dirección que el juicio había designado.
Proponer la demolición del centro de París y su reconstrucción podría parecer una broma de mal gusto. Pero, si los razonamientos sucesivos han afirmado insistentemente, desde lados diferentes, con diferentes puntos de vista, que se debe actuar en ese sentido? Que hay que demoler el centro y reconstruir en altura?
Veamos los razonamientos “cifras” y “ejecución”:
El centro de las grandes ciudades representa el más alto valor catastral. Designemos ese valor como (A). Haussmann demolió los barrios degradados de París y los reemplazó por barrios suntuosos. Las operaciones de Haussmann son medidas financieras. Haussmann repletó las arcas del emperador. Al valor (A) lo quintuplicó hasta (5A).
Pero Haussmann reemplazó edificios degradados de seis pisos por edificios lujosos de seis pisos. Solo realizó una revalorización de calidad, no de cantidad.
Si actuando como él, pasáramos la densidad del centro de 800 a 3,300 habitantes por hectárea, cuadruplicamos la capacidad de esos barrios nuevos, por lo que su valor catastral pasa de ser (5A) a ser 4(5).
Conclusión. No digamos “Si, pero...qué capitales tan inmensos habría que consagrar a la expropiación y a la construcción, ” Sino más bien:”Que fábrica de capitales, en qué producción de billones y billones se convierte esa maniobra de revalorización del suelo?”
Revalorización posible solamente a condición de establecer un plan magnífico de equipamiento del centro de París.
Billones? Muchos; un beneficio enorme? Cuánto? Eso es lo que debería decir el economista, que puede investigar los datos numéricos del problema. Ese economista debería interesarle enormemente al ministro de finanzas.
El ministro de finanzas puede encontrar recursos inmensos en el suelo de París.
El espectro de una especulación inmobiliaria? Imposible, veamos porque:
El día del decreto de expropiación general del centro de París, se avalúa la propiedad catastral en (A). Es fácil de establecer, dicen los expertos, según la información de las ventas hechas a la fecha en diversas partes de la ciudad. Para la construcción de una ciudad de negocios , se valoriza (A) hasta (5A), si se cuadruplica la densidad, entonces será 4(5A). Nuestro poder de compra es de 4 veces 5 veces el valor de (A). Rebaje ese estimativo optimista a los límites de lo prudente, y aun así usted tiene un poder de compra enorme, y  pagará (A) sin discusión. La expropiación se convierte así en una operación equitativa y rápida.
Construir hasta sesenta pisos de altura nos da acceso a esa inmensa riqueza.

 
Quién pagará la construcción de esos vastos inmuebles de negocios? Los usuarios. Son legión en París quienes abandonarían sus apartamentos burgueses del boulevard Malesherbes, o del boulevard de los Italianos, o de la calle Laffitte, o la calle de Provence, en los cuales explotan sus negocios. Son legión aquellos que se inscribirían para la compra de 50, 100, 200, 500, 1,000 metros cuadrados de oficinas en un rascacielos. Los usuarios son los propietarios del rascacielos.
De cualquier manera, son numerosos  aquellos que no pueden, por ser sus negocios muy nuevos, o por cualquier otra causa, disponer de capital para ser copropietario del rascacielos. Ellos serán solo arrendatarios.
Y de resto, qué? Una parte de esa potencia financiera se encuentra en el país. Otra parte importante se encuentra en el extranjero. Ofrecer una participación a los extranjeros? Ofrecer el centro de París, el terreno y los inmuebles formidables, riqueza y esplendor nacionales, a los extranjeros, a los Americanos, a los ingleses, a los japoneses, a los alemanes?
Si,  precisamente.
Sería formidable que ese valor inmenso del centro construido de París, perteneciera en parte a extranjeros. Si se invierten billones en torres gigantescas de vidrio en el corazón de París, y una parte importante pertenece a los americanos y a los alemanes, no se imaginan ustedes que ellos impedirán que se los destruya con aviones, o con cañones?
He aquí, talvez, un remedio para la guerra aérea: Internacionalizar el centro de París. El americano no permitirá que lo destruyan, el alemán se cuidará de destruirlo. Es bien sabido que son los grandes capitales quienes financian las grandes guerras.
Construir en el centro de París 20 rascacielos de 175 metros de lado y 200 metros de alto y ofrecerlos en el mercado internacional de capitales, es talvez una manera de poner a París al abrigo de destrucciones bárbaras.
Lo cual podría interesar grandemente a un ministro de la guerra.

“Usted no puede, como en tiempos de Haussmann, arrasar barrios enteros, expulsar a sus habitantes, volver el corazón de París un desierto por tres, cuatro, o cinco años” A eso se opone la crisis de alojamientos.
En nuestro proyecto, un rascacielos que alberga a 40,000 empleados ocupa el 5% de la superficie del suelo. No se reubicaría sino el 5% de la población actual. Es cosa menor tratándose de una medida de utilidad pública ( enviemos a esos trogloditas de la gran ciudad a sus  ciudades jardín. Ese 5% de habitantes de Les Archives, del Temple y de Marais. La capacidad de compra del 4(5A) nos permitiría hasta ofrecerles una pequeña casa).
El rascacielos terminado no ocupa sino un 5% de la superficie del suelo. El rascacielos en construcción no ocupa tampoco mucho más. Será construido en hierro y vidrio; nada de piedra; no se trasladará al centro de París las canteras de provincia; es una estructura que se monta sobre si misma de manera regular y gentilmente mediante remaches. Se construye en fábrica, en las proximidades de París, y aún en provincia, en talleres metalmecánicos.
Al cabo de tres años, de cinco años, el rascacielos estará terminado. Con sus instalaciones y mudanzas, sus mutaciones. De barrios diversos, se viene a ocupar el rascacielos; se liberan las antiguas oficinas vacantes, otros se trasladan, dejando libres sus apartamentos, y así se forma una cadena que pronto permite vaciar el terreno alrededor del rascacielos. Se demuele, se trazan avenidas, los parques, se siembra.
Un ministro de obras públicas puede arreglar el centro de París sin afectar a nadie.

Si se busca desplazar el centro de París ( como se insiste tanto ahora) hacia Saint-Germain-en-Laye o a la llanura de Saint Denis, he mostrado que la cosa no es técnicamente posible. Financieramente sería provocar una debacle aterradora, por la desvalorización del centro que constituye un valor superior que representa una parte importante de la fortuna nacional. En este caso los billones se verían reducidos a cero por decreto. Allí esos billones serían devorados en equipar una ciudad nueva; arbitraria e ilegítimamente se valorizaría a un precio enorme un terreno que no valía casi nada; con el mismo golpe se aniquilaría, se destruirían riquezas inmensas. Tal injusticia y tal imposibilidad técnica no resisten un razonamiento.
He ensayado mostrar las bases, porque la discusión se evade siempre de las situaciones objetivas, ardientes, para irse hasta el país de la filosofía, perderse, extenderse, tocar la nada. Yo digo que el orden es la clave de todo acto, el sentimiento la dirección de todo movimiento.
Faltan cifras en mi libro, y eso es perjudicial. Cualquier otro, un especialista, las establecerá, espero, una vez planteado el problema. La cifra es todopoderosa, lo concedo. Pero la cifra o es positiva, o es negativa. Tengo la certeza de que será positiva. También tengo la certeza de que la hora ha sonado, pues los frutos maduran algún día. La hora del urbanismo ha sonado. Si no lo reconocemos, qué haremos. Esperar aún más? No podemos esperar más. Este es un momento decisivo. Si esperamos, el hombre, con su egoísmo fundamental, actuará sobre su egoísmo estrecho. Egoísmo satisfecho de algunos y la ciudad se reconstruirá de nuevo, sobre sí misma, como ya ha comenzado a hacerlo, y seremos sofocados en esa ciudad nueva y falsa; la ciudad caerá en decadencia; tenderá hacia la desaparición, y lentamente saldrá de la historia…
Bogotá, marzo de 2000|